Sự sai lệch số liệu trong báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường đang khiến nhiều nhà đầu tư, khách mua nhà hoang mang vì không thể biết đâu mới là lượng thanh khoản thực sự của thị trường.
Theo báo cáo nghiên cứu được công bố bởi CBRE vào ngày 30/6, trong quý II/2015, giao dịch mua bán ở phân khúc căn hộ đạt một kỷ lục mới trong lịch sử với mức tiêu thụ lên đến hơn 10.000 căn, bao gồm cả dự án mới và đã chào bán trước đó. Riêng phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn hộ. Tuy nhiên chỉ 7 ngày sau đó (ngày 7/8), Savills lại công bố một báo cáo thị trường quý II với con số tiêu thụ của phân khúc căn hộ để bán chỉ bằng một nửa, tức khoảng 5000 căn. Sai lệch lên tới 50% về số lượng căn hộ tiêu thụ được trong cùng một quý, thuộc hai báo cáo thị trường đưa ra cách nhau chỉ 7 ngày là một kết quả thật khó chấp nhận. Thông tin thiếu nhất quán giữa các báo cáo càng làm người mua nhà hoang mang về khả năng thanh khoản thực sự của bất động sản.
Không chỉ sai số trong lượng tiêu thụ căn hộ, số lượng nguồn cung mà các báo cáo đưa ra cũng có nhiều khác biệt đáng kể. Trong khi Cushman & Wakefield (C&W) khẳng định, quý II/2015, riêng Tp.HCM đã có gần 25,300 căn hộ đến từ nguồn cung sơ cấp và căn hộ thuộc hạng C là sản phẩm cốt lõi, chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới, thì CBRE lại đưa ra con số nguồn cung chỉ 18.303 căn hộ và hạng A mới là phân khúc đứng đấu bảng. Con số của Savills công bố hôm 7/8 vừa qua càng khiến thị trường bán tính bán nghi hơn khi số lượng nguồn cung lên thành 26.000 căn!?
Về tỷ lệ tiêu thụ của các phân khúc cũng có sự khác biệt rõ ràng. Cụ thể trong khi Savills khẳng định căn hộ hạng B có lượng giao dịch tăng mạnh nhất quý với hơn 44% so với quý trước thì CBRE lại cho rằng, căn hộ hạng A mới có lượng giao dịch tốt nhất thị trường, còn số liệu của C&W chỉ ra rằng hạng C mới thực sự là phân khúc năng động nhất, chiếm hơn 40% tổng khối lượng giao dịch!
Giá bán cũng là một trong các số liệu đáng quan tâm của các báo cáo. Nếu C&W cho rằng giá bán căn hộ cao cấp chỉ tăng trung bình 1,3% so với quý trước thì CBRE lại nhận định tăng đến 3,2%, Savills cũng cho rằng giá bán tăng tầm 2-3%.
Lý giải về sự sai lệch trên, các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng, mỗi công ty nghiên cứu thị trường đều có những phương pháp khác nhau nhằm tiếp cận nguồn dữ liệu giao dịch. Việc sai lệch trong thống kê số liệu trên thị trường là điều rất bình thường, tuy nhiên mức sai lệch chỉ có thể được chấp nhận nếu không vượt quá khoảng 2-3% sai số, sai lệch trên 5% là đã có sự thiếu chính xác về thông tin. Sở dĩ có quá nhiều số liệu khác nhau như trên một phần là do cách thống kê của mỗi đơn vị mỗi khác. Nếu chủ đầu tư nhận định một giao dịch mua bán thành công là giao dịch đã chốt được hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên thì các công ty nghiên cứu thị trường lại dựa trên số liệu lượng khách hàng đặt cọc mua của dự án đó. Một số trường hợp số liệu thu thập lại dựa trên lượng khách hàng đặt chỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp thu nhập thông tin khách hàng tiềm năng, thông qua hứa hẹn. Những số liệu được đưa ra như trên không hoàn toàn có cơ sở rõ ràng, chắc chắn và rất dễ bị thay đổi.
Hầu hết các số liệu thu thập được của các công ty nghiên cứu đều là do các doanh nghiệp bất động sản, các sàn phân phối cung cấp, số liệu này cũng chưa qua kiểm chứng thực tế hay văn bản chính xác nào mà hoàn toàn là kết quả do doanh nghiệp chủ động nghiên cứu, công bố. Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc phụ trách bộ phận kinh doanh căn hộ của Savills, để đảm bảo thu thập thông tin chính xác, các đơn vị nghiên cứu cần phải có sự so sánh, kiểm chứng với các bên. Để có được con số tiêu thụ của một dự án cần phải tổng hợp từ nhiều nguồn, các sàn phân phối, nhân viên kinh doanh, chủ đầu tư và thực tế hợp đồng ký kết thì mới đảm bảo số liệu chính xác tương đối. “Bản thân Savills cũng là một doanh nghiệp phân phối và quản lý nhiều dự án bất động sản tại Tp.HCM, số liệu nghiên cứu của Savills không chỉ được cung cấp từ các đối tác tin cậy mà còn được thu thập từ chính các dự án Savills đang phân phối”- ông Duy cho biết. Tuy đưa ra khẳng định về tính xác thực trong các báo cáo công bố nhưng Savills cũng không thể giải thích được nguyên nhân của sự sai lệch trong số liệu của mình với các doanh nghiệp cùng ngành khác.
Không ai có thể phủ nhận bất động sản đang phục hồi nhưng điều mà người mua nhà và cả nhà đầu tư muốn tìm hiểu là mức độ phục hồi và khả năng hấp thụ thực sự của thị trường bất động sản tới đâu? Các báo cáo thị trường với số liệu chênh nhau như hiện nay chắc chắn không thể giúp ích gì nhiều trong việc trả lời câu hỏi trên.
Không có nhận xét nào: